Investir dans une SCPI permet de compléter vos revenus grâce aux dividendes qui en proviennent. Cependant, vous pouvez demander à renoncer volontairement et de manière temporaire à vos dividendes. Ce, tout en continuant à détenir vos parts. Vous accédez alors au montage du démembrement de votre SCPI et vous investissez dans des SCPI en nue-propriété. Quel en est l’intérêt ?
Le démembrement SCPI
Le démembrement de parts de SCPI est une opération juridique qui consiste à séparer la pleine propriété en deux, donnant lieu à l'usufruit et la nue-propriété. Deux associés interviennent donc dans ce montage : l’investisseur usufruitier et vous, c’est-à-dire le nu-propriétaire.
L’usufruitier jouit des revenus de la SCPI, sans toutefois disposer des parts. Il n’a pas le droit de les revendre ou de les céder jusqu’à ce que le montage s’éteigne. Quant au nu-propriétaire, il est celui qui possèdera la part en pleine propriété à l’extinction du démembrement. Tant qu’il est nu-propriétaire, il ne perçoit pas les dividendes de la SCPI, puisque ce droit revient à l’usufruitier.
Quelle est la durée du démembrement ?
Le démembrement est temporaire comme nous l’avons évoqué plus haut, et les deux parties conviennent alors de sa durée. l'usufruit est accordé pour une durée déterminée, généralement de 5 à 20 ans. C’est en fonction de cette durée que le nu-propriétaire jouira des avantages qui lui reviennent.
Il est aussi possible pour un couple d’investir conjointement dans une SCPI sous le montage du démembrement viager. L’un des deux investit en usufruit et l’autre en nue-propriété (selon leur espérance de vie). Il s’agit d’une formule de protection du conjoint survivant en cas de décès de l’autre puisqu’il perçoit les dividendes de la SCPI à partir de ce moment-là.
Les avantages de la renonciation des dividendes
Avant tout, important de bien vous assurer que vous n’avez pas de besoin immédiat en revenus avant de choisir la solution de l’investissement en nue-propriété. En effet, vous aurez injecté une partie de votre épargne dans l’acquisition des parts sans toutefois pouvoir tabler sur un retour sur investissement et ce, pendant plusieurs années.
Lorsque vous renoncez aux dividendes, vous n’êtes pas assujetti au paiement foncier y afférent. En d’autres termes, vous détenez des parts de SCPI sans être imposé. Cette solution est intéressante si vous êtes plus ou moins redevable d’un fort impôt sur le revenu.
La meilleure manière de profiter de cet avantage est de choisir une durée longue, par exemple jusqu’à votre départ à la retraite. Exemple : vous souscrivez à 35 ans, et vous programmez la jouissance en pleine propriété à 65 ans. La durée du démembrement est donc de 30 ans. Lorsque vous recouvrez la pleine propriété des parts, vous percevez vos dividendes qui viendront compléter vos pensions de retraite.
Les avantages du démembrement pour le souscripteur en nue-propriété
Pour le nu-propriétaire, le démembrement permet de bénéficier d'une décote sur le prix de la part. Plus la durée du démembrement est longue, plus cette décote est importante. Cette stratégie convient donc particulièrement à ceux qui souhaitent investir en SCPI sans disposer des fonds requis, puisque le montant est révisé à la baisse.
Par ailleurs, vous êtes invulnérable aux éventuels risques liés à la SCPI : peu importent les variations de dividendes de la SCPI pendant la période de démembrement, de même que les variations de rendement. Idem : vous ne supportez pas la période de carence en dividende issue du report de jouissance.
En revanche, soyez attentif à la revalorisation du prix de la part. C’est en effet ce paramètre qui vous permettra d’évaluer votre éventuelle plus-value si vous comptez revendre votre SCPI au moment du remembrement.
